/ Туяра Павлова

Дом без ошибок: советы экспертов СВФУ

Пандемия подстегнула многих задуматься о необходимости частного дома. Каких правил стоит придерживаться при строительстве дома, на что обратить внимание при приеме работ и как выбрать участок без сюрпризов, рассказывают эксперты Инженерно-технического института СВФУ.

Есть участок – будет дом


Повезло, если участок уже есть. Если нет, предстоит сначала выбрать хороший вариант. На что обратить внимание, чтобы не пожалеть о покупке, рассказывает доцент кафедры экспертизы, управления и кадастра недвижимости Екатерина Архангельская:

– Прежде всего, обратите внимание на определение пределов отведённого участка. Часто забор строят без учета сведений о границах, содержащихся в ЕГРН без выноса границ, выходят за пределы отведенного участка.

Для уточнения границ необходимо провести межевание – процедуру восстановления границ земельного участка на месте

Пригласите кадастрового инженера, чтобы установить точные границы участка, узнать, совпадают ли они с теми, что показывает продавец. Еще одна частная ошибка: нарушение предельных параметров разрешенного строительства: напомню, что минимальные отступы от границ (к примеру, от соседей) – 3 метра, а предельное количество этажей для частного дома – 3 этаже.

Часто собственники не знают и не придерживаются градостроительных регламентов, не обращают внимание на территориальную зону, подходит ли земельный участок для индивидуального жилищной строительства, имеется ли проект межевания территории индивидуальной жилой застройки.

Итак, с чего начать покупку участка? В первую очередь, необходимо изучить ПЗЗ (правила землепользования и застройки) населенного пункта с целью учета градостроительных регламентов территории, на которой находится земельный участок. Вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка должны соответствовать градостроительным регламентам.

ВРИ определяет правовой режим использования конкретного земельного участка, любой человек может посмотреть расположение земельного участка в соответствующей территориальной зоне, и согласно градостроительным регламентам определить ВРИ, предельные размеры ЗУ и предельные параметры разрешенного строительства, а также ограничения использования ЗУ (сервитуты). Всю информацию жители Якутска могут получить на сайте map.yakadm.ru, у кадастрового инженера, в органе местного самоуправления. Там же можно уточнить информацию об охранных зонах линии электропередачи, газопровода высокого давления и т.д.

Прежде, чем выбрать земельный участок, уточните информацию про особенности грунта, что важно для фундаментов будущего дома, рассмотреть возможность подключения всех необходимых коммуникаций (газ, электричество, вода). Например, в Якутске имеется дефицит пропускной способности распределительных сетей газоснабжения, в первую очередь для микрорайона Марха, районов Покровского тракта и Намского тракта, 13 км.

Необходимо также обратить внимание на то, не находится ли земельный участок в санитарно-защитной или охранной зоне. В таком случае участок обесценивается, юридически можно строить дом, но имеются существенные ограничения и препятствия. Частично можно посмотреть на сайте map.yakadm.ru (только для Якутска), у кадастрового инженера, в органе местного самоуправления. Помимо охранных зон органы местного самоуправления могут устанавливать водоохранные зоны, зоны техногенного воздействия и пр.

Что касается кадастровых услуг, оформление земельного участка, в среднем, стоит 4-5 тысяч рублей, сроки выполнения работы – до 5 дней.

Дом как капитал семьи



После того, как выбран земельный участок, можно озадачиться вопросом постройки дома. Из какого материала лучше строить дома при наших климатических условиях, рассказывает доцент кафедры технологии деревообработки и деревянных конструкций Альберт Кардашевский:

– Если мы обратимся к статистике, то увидим, что больше 80% ИЖС – это деревянные здания (брус, бревно, лафет). Такая популярность деревянного домостроения объясняется двумя основными причинами: первое – это наличие строительного материала. Второе – это его стоимость.

Большинство частных застройщиков считают единовременные расходы на строительство дома, практически не обращая внимания на расходы по дальнейшему содержанию здания при эксплуатации

При таком подходе, действительно, деревянное домостроение является наиболее экономически выгодным вариантом. К тому же не стоит забывать и том, что в культуре народа саха дерево – это символ чистоты. Многие якутяне имеют хорошие навыки работы с этим материалом и являются неплохими плотниками, что снижает себестоимость строительства, так как они сами выполняют некоторые строительно-монтажные работы.

Материалы и технологии строительства каждый застройщик выбирает сам, исходя из личных предпочтений, финансовых возможностей, наличия того или иного материала, а также квалифицированных работников в районе строительства.

Если внимательно посмотреть на современное индивидуальное деревянное домостроение, мы увидим существенные отличия по сравнению с прошлыми годами. В первую очередь – это фундаменты. Фундаменты современных деревянных зданий чаще стали выполнять из железобетона (ленточный, плитный, свайный), так как появились требования банков к объектам ИЖС по ипотечным продуктам – наличие такого фундамента увеличивает долговечность здания.

В целом, если исходить из долгосрочных планов, то наиболее выгодными по совокупности показателей (стоимость строительства, долговечность несущих конструкций, расходы на эксплуатацию и страхование имущества) являются 1-2 этажные каменные дома прямоугольной формы в плане с небольшой площадью застройки (размеры дома не более 8×8 м) на железобетонном фундаменте. Такие здания при грамотном подходе могут прослужить не только вам, но и вашим внукам. Это станет капиталом семьи, который со временем только растет в цене, в отличие от деревянных домов.

В современных условиях практически всё новое строительство индивидуального жилья будет осуществляться по программам ипотечного кредитования, и соответственно будут расти требования к качеству и долговечности применяемых материалов, так как у застройщиков появится чёткое понимание, что они должны приумножить полученный капитал, а не «проедать».

Людям часто интересно, сколько стоит строительство частного дома. Каждый проект индивидуален, строгих рамок по стоимости нет. Многие застройщики ориентируются на условную стоимость строительства за квадратный метр площади готового здания: для деревянных зданий от 25 тыс. руб./м2, для каменных зданий – от 47 тыс. руб./м2.

Хочу посоветовать всем индивидуальным застройщикам, в обязательном порядке привлекайте специалистов с опытом работы в качестве технадзора при строительстве. Стоимость таких услуг сравнительно небольшая (от 50 т.р.), но это позволит вам избавиться от многих проблем в будущем.
Качество используемых материалов необходимо проверять при приобретении и доставке на строительную площадку, потому что очень часто при доставке материалов происходит их разрушение или ухудшение эксплуатационных характеристик. Если есть сомнения в качестве строительных материалов, то можно дополнительно заказать исследования в аккредитованных испытательных лабораториях и центрах (испытательный центр «ЯКУТСК-ЭКСПЕРТ» СВФУ, испытательная лаборатория АО «ЯкутПНИИС»).

Качество выполненных работ проверяется поэтапно, и это довольно трудоемкий процесс, который состоит из нескольких этапов. Доверить это лучше квалифицированным специалистам, которых ответственный застройщик нанимает в качестве технадзора.

Чтоб было тепло и комфортно


Мало дом построить, нужно уделить пристальное внимание тому, чтобы были качественно проведены газ, свет и вода. Как не запутаться и убедиться, что все услуги оказаны верно, рассказывает старший преподаватель кафедры теплогазоснабжения и вентиляции Егор Слободчиков:

– Выбирая между частным мастером и компанией, стоит понимать, что обычно на работы, выполняемые компаниями, даётся гарантия 1-2 года. Выполнение обязательств регламентируется договорами, в то время как с частными мастерами часто все договорённости устанавливаются на словах. Однако категорично сказать, что юрлица лучше выполняют работу, нельзя.

Стандартно работы по благоустройству дома занимаются около недели. Однако в некоторых случаях может потребоваться 2-3 недели. По системе отопления обозначить заранее сроки тяжело – значение имеют тип котлов и отделительных приборов, объём выполняемых работ.

При приеме инженерных работ нужно обращать внимание на наличие течи через стыки трубопроводов, оборудования и запаха канализации. Проверьте все сантехническое оборудование, посмотрите напор воды, уточните о возможности ремонта или замены устройств, проверьте наличие техпаспортов и гарантийных книжек.

Исправность работы систем обогрева наружных сетей водоснабжения и канализации возможно будет проверить только в зимнее время с наступлением холодов

В первую очередь необходимо проверить равномерность прогрева всей поверхности отопительных приборов, чтобы их температуры поверхностей по всем помещениям примерно совпадали. Также нужно обращать внимание на течи через стыки, узлы трубопроводов и оборудования, их не должно быть.

В зимнее время, конечно, важно обращать внимание на прогрев и комфортную температуру в комнатах. Следует обращать внимание на эстетику выполнения работ, на внешний облик.

Важный пункт: должен быть удобный доступ к оборудованию для эксплуатации и ремонта. По системе отопления очень много аспектов, я упомянул только часть из них.

Фото: из открытых источников, архива редакции корпоративных медиа СВФУ

Смотрите YouTube-лекции экспертов СВФУ о строительстве на Севере:

Как построить дом мечты – Альберт Кардашевский
«Фундамент зданий на вечной мерзлоте: риски и возможности» – Артем Набережный

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.