/ Андрей Лупанов

Жилье мое. Подешевеют ли квартиры в 2015 году?

Падение курса рубля и цены на нефть в 2015 году стали самыми серьезными вызовами вставшими перед российской экономикой. Проблемы, вставшие перед банковским сектором, нанесли косвенный урон и по многим другим отраслям экономики. Сильнее всего в данной ситуации пострадал рынок жилья. «Наш университет_онлайн» решил выяснить насколько могут подорожать цены на квартиру.

Якутия в числе дальневосточников числится как регион с наиболее дорогим жильем. По официальным статданным*, средняя цена 1 квадратного метра на первичном рынке жилья всех типов квартир в республике в четвертом квартале 2014 года составила 55243,90 рублей. Впрочем, это уже устаревшие данные: в том же Якутске в некоторых районах стоимость жилья в среднем доходит до 90 тысяч рублей за квадрат.

Но обеспеченность простых якутян жилищными условиями ухудшается. Это же подтверждает и рейтинг Riarating.ru «Доступность покупки жилья по ипотеке в различных регионах». Согласно ему, Якутия находилась на 18-м месте в России по площади доступной по ипотеке жилья. Следствием небывало высоких объемов строительства жилья в 2014 году в России стали рекордные темпы роста рынка ипотечного кредитования, который вырос более чем на 30%. Всего российские банки выдали гражданам за 2014 год ипотечных кредитов на сумму около 1,7 триллиона рублей. В 2013 году аналогичный показатель составил 1,3 триллиона рублей, по данным «Expert Online» от декабря 2014 года.

Рынок недвижимости и ипотечного кредитования болезненно отреагировал на изменившуюся политику Центробанка. Некоторые коммерческие банки временно приостановили выдачу кредитов на ипотеку, все остальныеповысили процентные ставки по кредитам. Аналитики сходятся во мнении, что в текущем году рынок ипотеки будет иметь стойкую тенденцию к падению спроса и удорожанию, на рынке купли-продажи недвижимости масштабного снижения цен также не ожидается.

Есть ли ажиотаж в Якутске?

Особого ажиотажа на рынке торговли недвижимостью мы сейчас не наблюдаем, да спрос несколько повысился, возможно, это повлияла экономическая ситуация в стране, ведь все знают, что летом цены на недвижимость несколько ниже, чем в зимний период. Самые ходовые квартиры на рынке вторичного жилья вне зависимости от сезона – это однокомнатные и двухкомнатные. Соответственно и их цена по метражу несколько выше, чем у многокомнатных квартир, общий процент которых на рынке, во-первых, невелик и,во-вторых, спрос на них носит очаговый характер, поэтому их сложнее продавать. Сейчас в Якутске цена однокомнатной квартиры в новостройках площадью от 40 квадратных метров и выше колеблется в пределах 3-4 миллионов рублей и вряд ли снизится в ближайшие полгода. «Однушки» меньшей площади обойдутся вам в 2-2,5 миллиона, есть и более бюджетные варианты, которые зависят от года постройки дома, района расположения и площади квартиры.
Василий Дьяков, частный риэлтор

Факторы роста

В связи с падением курса рубля в крайне затруднительном положении оказались застройщики. Удорожание цен на импортные стройматериалы и оборудование, а также рост процентных ставок по кредитам, которыми активно пользуются застройщики, заставят их поднять стоимость жилья на первичном рынке. Теоретически цены могут незначительно снизиться только на квартиры в старых домах постройки 1970-1980-х годов – в крупнопанельных домах и так называемых «хрущевках».

«При строительстве индивидуального жилья в городе и в селе есть свои нюансы. Городские жители строят в большинстве случаев жилье за счет привлеченных средств, а деревенские за счет собственных накоплений лишь с частичным привлечением государственных субсидий и потребительских кредитов, однако в обоих случаях все упирается в повышение процентов по банковским кредитам и инфляцию. Эти процессы ударят по всей строительной отрасли и особенно повлияют на сферу производства стройматериалов. Поэтому в текущем году ждать повышения объема заказов на строительство не стоит. Скорее всего, их количество даже снизится», – говорит директор малого инновационного предприятия «Стройкомпозит» Альберт Кардашевский.

Из-за банковского кризиса поднимать цену на жилье вынуждены не только частные, но и государственные застройщики. Так, согласно проекту постановления правительства РФ №404 от 5 мая 2014 года, максимальная цена квадратного метра жилья по государственной программе «Жилье для российской семьи» увеличилось с 30 до 35 тысяч рублей. По этой программе было запланировано строительство 25 миллионов квадратных метров жилья эконом-класса со всей сопутствующей социальной инфраструктурой, программа охватывает 63 региона Российской Федерации.

На рынке недвижимости Якутска цена однокомнатных квартир в новостройках площадью от 40 квадратных метров и выше колеблется в пределах 3-4 миллионов рублей.

«Сейчас не только строительство, но и все прочие отрасли отечественной экономики испытывают определенные трудности. Рост цен был вполне прогнозируем, тут все зависит не только от соотношения курсов валют, но и от политики регулирования, проводимой Центробанком, – считает заведующий отделом финансовых проблем научно-исследовательского института региональной экономики Севера СВФУ Петр Гуляев. – Центробанк воздействует на фондовый рынок, увеличивая ключевую ставку, в связи с этим дорожают кредитные ресурсы. А поскольку нет такого предприятия, которое в той или иной форме не использовало бы заемные средства для пополнения своих оборотных средств, то, конечно, будет ощущаться негативное влияние этих мер на ценообразование. Вообще, в экономике принято считать, что цены всегда растут. Не бывает такого, чтобы они снижались. В растущей экономике цены растут, в стагнирующей – они тоже растут. Инфляция будет всегда, различаются только ее темпы. Так, в сфере торговли продуктами питания цены уже выросли. Разумеется, цены на продукты первой необходимости контролирует государство через органы Федеральной антимонопольной службы. Поэтому крупные сетевые магазины компенсируют возможные потери за счет повышения цен на другие продукты питания, которые не входят в перечень товаров первой необходимости, например на продукты консервации».

Кредитная система не может не реагировать на изменения курса рубля и политику Центробанка, соответственно деньги, которые находятся в обращении, становятся дороже. «Именно кредитные ресурсы обеспечивают обороты современной экономики.У всех предприятий собственных оборотных средств меньше, чем заемных. В том числе и у строительных компаний. В несколько выигрышной позиции находятся только крупные экспортно-ориентированные предприятия, например, «АЛРОСА». Ведь алмазы, в отличие от нефти, всегда стабильно растут в цене», – резюмирует Петр Гуляев.

Как обуздать рост цен?

Федеральная служба государственной статистики РФ оценила инфляцию в России за 2014 год на уровне 11,4%, по данным www.gks.ru. Это наиболее значительный показатель инфляции со времен всемирного финансового кризиса 2008 года. В 2015 году инфляция продолжит «подпирать» рубль, что не добавляет финансистам оптимизма. Министерство экономического развития РФ прогнозирует в 2015 году падение валового внутреннего продукта на 4-5%, а наивысший пик инфляции придется на весну (март-апрель), когда она может достичь 15-17% в годовом выражении. По наиболее пессимистичным прогнозам международного рейтингового агентства Fitch, озвученным в начале января, экономический рост в России может прекратиться до 2017 года.

Появление на рынке жилья Якутска нового крупного игрока усилит конкуренцию и сподвигнет местных застройщиков обуздать рост цен на квартиры.

Вместе с тем, несмотря на мрачные перспективы, регионы предпринимают самостоятельные шаги по преодолению роста цен на жилье и снижению напряжения на рынке недвижимости. Так, уже в этом году в Якутске начнется капитальная застройка 17-го квартала, которая завершится к 2020 году. Строители китайской корпорации«Чжода» планируют полностью изменить облик одного из наиболее неблагополучных и социально-неразвитых районов города, возведя на месте деревянных бараков современные многоквартирные дома. В администрации Якутска считают, что появление на рынке жилья нового крупного игрока усилит конкуренцию и сподвигнет местных застройщиков обуздать рост цен на квартиры.

В настоящее время застройщики предлагают жилье по средним ценам более 60 000 рублей за один квадратный метр, а в некоторых вариантах цена превышает 70 000. С приходом «Чжоды» городская администрация обещает, что цены на жилье в новостройках 17-го квартала будут ниже рыночных.

Подобные программы возведения современного жилья и развитие окраин города находят поддержку у экспертов. «Могу отметить, что большая часть внимания со стороны властей отдается центру Якутска. Это неудивительно, ведь центр -это и лицо, и визитная карточка города одновременно. Но не стоит забывать об окраинах, которые практически не развиваются и имеют совершенно неприглядный вид, – считает доцент Инженерно-технического института Георгий Горохов. – Строиться в уже устоявшихся границах, продолжать бесконечно уплотнять центр – в корне неправильно. Перспективы развития Якутска распространяются на его окраины. Это идеальный полигон для создания новых районов, которые позволят городу динамично развиваться».

Радоваться нечему, но и плакать не стоит

Ипотека в очередной раз подорожает. Если раньше за ипотечными кредитами прочно следовала слава «добровольной кабалы», то теперь они станут менее доступными для населения. Если в прошлом году в некоторых банках можно было оформить кредит, имея доход в 30 000 рублей на человека, то теперь вряд ли это будет возможно. Цены на вторичном рынке жилья также постепенно ползут вверх. Вместе с тем звучат и сдержанно-оптимистические прогнозы о восстановлении и постепенной нормализации рынка жилья. Предпосылками для таких высказываний служит опыт прошлого всемирного финансового кризиса 2008 года, когда российский рынок недвижимости и ипотечного кредитования за три года восстановился и даже превысил докризисный уровень. В этот раз одним из знамений текущего положения в отрасли стал отказ Министерства обороны РФ от всех программ по выделению жилья военнослужащим и постепенный переход с 2016 года исключительно на специальную военную ипотеку.

Существует две основных схемы платежей по кредитам на жилье. Аннуитетный платеж остается неизменным в течение всего срока действия кредитного договора, каждый месяц заемщик выплачивает равные доли, которые состоят из начисленных процентов за кредит и части, списывающейся в счет основного долга. Размер дифференцированных платежей постепенно с каждым месяцем будет уменьшаться за счет того, что долг будет гаситься равными долями, а проценты будут начисляться ежемесячно на остаток долга. Стоит отметить, что большинство российских банков работают по аннуитетной форме погашения ипотечных кредитов.

Шесть факторов, которые влияют на стоимость квартиры:

1. Месторасположение. Естественно, жилье в центре всегда котируется выше, чем аналогичное в спальных районах. Но следует иметь в виду, что даже самая «центровая» квартира может немножко потерять в цене, если она имеет некоторые минусы. Например, если далеко идти до остановки, нет рядом хорошего магазина, нет никаких объектов социальной инфраструктуры – хотя бы поликлиники. Это воспринимается как недостаток и снижает цену процентов на 10-15%.
2. Год постройки дома. Не всегда срабатывает простая житейская логика: «чем дом моложе, тем лучше». Дом, построенный 35 лет назад, но капитально отремонтированный (замена сантехника, трубы, кровля) может строить дороже такого же дома, возведенного 15-20 лет назад.
3. Этаж. По сложившейся практике квартиры на первых и последних этажах дешевле на 100-300 тысяч рублей.
4. Вид из окна и сторона света. Эти факторы не сильно влияют на цену, но всегда учитываются. Если под окном что-то строится, то шум машин, грубый забор и грязь вокруг строй площадки можно в цене потерять. Если квартира выходит окнами во двор, она на втором этаже и козырек подъезда под окном, то это тоже минус от стоимости 50-100 тысяч.
5. Соседи. Если это приличные люди, считайте, что это плюс в вашу копилку как продавца. Тем более что и подъезд при этом, как правило, выглядит приличнее.
6. Подъезд. Чистый подъезд и наличие в подъезде домофона, тоже фактор.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.